Ипотека с регулируемой ставкой (ARM)

Что такое ипотека с регулируемой ставкой (ARM)?

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — это ипотечный кредит с переменной процентной ставкой. При ARM первоначальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени. После этого процентная ставка, применяемая к непогашенному остатку, периодически сбрасывается с ежегодными или даже ежемесячными интервалами.

ARM также называют ипотекой с переменной ставкой или плавающей ипотекой. Процентная ставка для ARM сбрасывается на основе базового показателя или индекса плюс дополнительный спред, называемый маржой ARM. Типичным индексом, который используется в ARMs, является лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR).

Понимание ипотеки с регулируемой ставкой (ARM)

Когда вы получаете ипотеку, вам нужно будет погасить заемную сумму в течение определенного количества лет, а также заплатить кредитору что-то дополнительное, чтобы компенсировать им их проблемы и вероятность того, что инфляция уменьшит стоимость остатка к моменту возврата средств.

В большинстве случаев вы сможете выбирать между сохранением фиксированной процентной ставки на срок действия кредита или ее колебаниями вверх и вниз. Обычно первоначальные затраты по займам ARM фиксируются по более низкой ставке, чем та, которую вам предложили бы по сопоставимой ипотеке с фиксированной ставкой. Однако после этого момента процентная ставка, которая влияет на ваши ежемесячные платежи, может повыситься или снизиться, в зависимости от состояния экономики и общей стоимости заимствования.

Типы ARM

ARM обычно бывают трех видов: гибридные, только для процентов (IO) и вариант оплаты. Вот краткая разбивка каждого из них.

Гибридный ARM

Гибридные ипотечные кредиты предлагают сочетание периода с фиксированной и регулируемой ставкой. При этом типе кредита процентная ставка вначале будет фиксированной, а затем начнет плавающей в заранее определенное время.2

Эта информация обычно выражается двумя числами. В большинстве случаев первое число указывает на период времени, в течение которого к кредиту применяется фиксированная ставка, в то время как второе относится к продолжительности или периодичности корректировки переменной ставки2.

Например, ARM 2/28 имеет фиксированную ставку в течение двух лет, за которой следует плавающая ставка в течение оставшихся 28 лет. Для сравнения, ARM 5/1 имеет фиксированную ставку в течение первых пяти лет, за которой следует переменная ставка, которая корректируется каждый год (как указано цифрой один после косой черты). Аналогично, ARM 5/5 начинается с фиксированной ставки на пять лет, а затем корректируется каждые пять лет2.

Процентная (I-O) ARM

Также возможно получить ARM только для процентов (I-O), что, по сути, будет означать только выплату процентов по ипотеке в течение определенного периода времени — обычно от трех до 10 лет. По истечении этого периода вы должны будете выплатить как проценты, так и основную сумму по кредиту3.

Эти типы планов привлекают тех, кто хочет тратить меньше на свою ипотеку в первые несколько лет, чтобы они могли высвободить средства на что-то еще, например, на покупку мебели для своего нового дома. Конечно, за это преимущество приходится платить: чем дольше период ввода-вывода, тем выше будут ваши платежи, когда он закончится.3

Вариант оплаты ARM

Как следует из названия, ARM с возможностью оплаты — это ARM с несколькими вариантами оплаты. Эти варианты обычно включают платежи, покрывающие основную сумму долга и проценты, выплату только процентов или выплату минимальной суммы, которая даже не покрывает проценты.4

Выбор в пользу минимальной суммы или просто процентов может показаться привлекательным. Однако стоит помнить, что вам придется вернуть кредитору все к дате, указанной в договоре, и что процентные платежи выше, когда основная сумма не выплачивается. Если вы будете упорствовать в том, чтобы выплачивать мало, то обнаружите, что ваш долг продолжает расти — возможно, до неуправляемого уровня4.

Как определяется переменная ставка по ARMs

В конце начального периода с фиксированной ставкой процентные ставки ARM станут переменными (регулируемыми) и будут колебаться на основе некоторой базовой процентной ставки (индекс ARM) плюс установленная сумма процентов выше этой индексной ставки (маржа ARM). Индекс ARM часто является базовой ставкой, такой как базовая ставка, LIBOR, ставка по обеспеченному финансированию овернайт (SOFR) или ставка по краткосрочным казначейским облигациям США.56

Хотя индексная ставка может меняться, маржа остается неизменной. Например, если индекс равен 5%, а маржа равна 2%, процентная ставка по ипотеке корректируется до 7%. Однако, если при следующей корректировке процентной ставки индекс составит всего 2%, ставка упадет до 4%, исходя из 2%-ной маржи по кредиту6.

Ипотека с регулируемой ставкой против Ипотека с фиксированной процентной ставкой

В отличие от ARMs, традиционные или ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имеют одинаковую процентную ставку в течение срока действия кредита, который может составлять 10, 20, 30 или более лет. Они, как правило, имеют более высокие процентные ставки с самого начала, чем ARM, что может сделать ARM более привлекательным и доступным, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Тем не менее, кредиты с фиксированной ставкой гарантируют, что ставка заемщика никогда не взлетит до такой степени, что платежи по кредиту могут стать неуправляемыми.

При ипотеке с фиксированной ставкой ежемесячные платежи остаются неизменными, хотя суммы, которые идут на выплату процентов или основной суммы долга, будут меняться со временем в соответствии с графиком погашения кредита.

Если процентные ставки в целом падают, то домовладельцы с ипотекой с фиксированной ставкой могут рефинансировать, погасив свой старый кредит по новой, более низкой ставке.

Подходит ли вам ипотека с регулируемой ставкой?

ARM может быть разумным финансовым выбором, если вы планируете сохранить кредит на ограниченный период времени и сможете тем временем справиться с любым повышением ставок.

Во многих случаях ARM имеют ограничения по ставкам, которые ограничивают, насколько может повыситься ставка в любой момент времени или в целом. Периодические ограничения процентной ставки ограничивают, насколько процентная ставка может меняться от года к году, в то время как пожизненные ограничения устанавливают ограничения на то, насколько процентная ставка может увеличиваться в течение срока действия займа.1

Примечательно, что некоторые ARM имеют ограничения на оплату, которые ограничивают, насколько может увеличиться ежемесячный платеж по ипотеке в долларовом выражении. Это может привести к проблеме, называемой отрицательной амортизацией, если ваших ежемесячных платежей недостаточно для покрытия процентной ставки, которую меняет ваш кредитор. При отрицательной амортизации сумма, которую вы должны, может продолжать увеличиваться, даже если вы вносите необходимые ежемесячные платежи8.